绿地美国首个项目遇黑天鹅 融资中介涉EB-5移民诈骗鍏村彂缃戦〉鐧诲綍187

    来源:时间财经  2017-12-17 12:04:16

  港股上市公司绿地控股是国内最早启动国际化扩张的房地产企业之一,自主投建的海外地产项目已经遍及英国、美国、德国、韩国、泰国和澳大利亚。但最近,绿地在北美的一号项目“洛杉矶大都会”遇上了一起“黑天鹅”事件。

  12月8日下午,北京中国大饭店B1层一间会议室内,30余名“绿地洛杉矶大都会一期公寓”项目的中国投资者向台上的项目基金管理方A&J capital公司和中介方亨瑞移民的发言人讨要说法。他们的核心诉求是:获得A&J capital公司与项目方绿地美国控股公司(以下简称绿地美国)的贷款协议文件以及全部中国股东的名册和联系方式。

  时间财经获得的一份“绿地洛杉矶大都会一期公寓”项目说明显示,该项目的出资结构中有1亿美元EB-5项目贷款,占总投资的46%,募集于2014年第三季度,由200名中国投资者出资作为LP(有限合伙人),美国A&J capital作为GP(普通合伙人),亨瑞出国为中介公司。

  “洛杉矶大都会一期公寓”项目通过美国移民局的i-526初审(审核商业计划书),也创造了足够多的就业岗位,还通过预售帮助绿地控股美国公司回笼了现金。

  一切看上去都很美好,直到2017年9月20日,美国证监会起诉了该项目挂靠的美丽家园区域中心(Home Paradise Investment Center , LLC),理由是该区域中心的实际控制人、华人夫妇Edward Chen和Jean Chen涉嫌通过虚设的EB-5项目,骗取45位投资者的2250万美元资金中饱私囊。

  尽管A&J capital以及亨瑞出国通过邮件和电话会议的形式多次向绿地一期公寓的EB-5投资人保证其资金安全,但区域中心仍可能被吊销执照,这让中国投资者坐立不安:绿卡申请有可能被终止,投资款也处在可能被挪用的暗箱之中。维权微信群中,有投资人主张“保卡保钱”,也有投资人表示要撤资——这意味着绿地美国面临着提前偿还1亿美元EB-5贷款本息的风险。

  时间财经获悉,绿地美国通过EB-5渠道为洛杉矶大都会的一期、二期和三期以及纽约太平洋广场项目进行融资,总规模约在10亿美元。以绿地一期公寓项目为例,EB-5贷款利息仅为5年累计1%,但这种低成本的融资模式随着美丽家园区域中心的诈骗案的发生被蒙上一层阴影。

  更宏观的背景是,美国证监会对EB-5项目的监管漏洞百出,也为万达、万科、泛海等利用EB-5资金投资美国的中国房企敲响了警钟。

  2015年12月8日,绿地集团美国首个地产项目——洛杉矶大都会项目一期住宅楼实现结构封顶。

  EB-5的诱惑

  美国EB-5投资移民计划发起于1990年,为外国人提供美国的永久居留权即“绿卡”,要求申请人在一家美国企业至少投资50万美元,并且必须在美国制造至少10个就业岗位。

  美国移民局官方网站公告的EB-5投资移民流程大致需要四个步骤:第一步,与区域中心签订项目认购协议、递交投资移民申请书;第二步,汇款50万美元成为EB-5项目公司的LP股东,向美国移民局递交I-526申请;第三步,获得I-526临时绿卡两年快到期的90天内递交I-829申请;第四部,获得永久绿卡同时通过股权转让或享受股权分红的方式收回成本、获得收益。

  较低的资金门槛和看似简明的流程使得各国投资者趋之若鹜。但EB-5每年仅向全球提供10000人名额。截至目前,保守估计排期在7年以上。由于未满21岁的未婚子女才能跟随父母申请绿卡,大部分中国家长早在孩子上小学前就开始申请。

  对于融资方来说,EB-5项目的低息特点也诱惑了一批企业,特别是高度依赖资金周转的房地产开发商。全美住房建筑商协会(NAHB)2017年初发布的数据显示,美国商业银行提供的建筑贷款利息一般在5.5%-6%,额度最高到项目成本的60%,夹层贷款利率为水平为6.5%-9%,两者都远高于EB-5贷款的利率水平。

  远征海外的绿地控股在美国采取了EB-5融资的方式。时间财经获得的一份募资计划书显示,“绿地洛杉矶大都会一期公寓”项目说明显示,该项目的出资结构为:第一顺位的银行贷款5200万美元,第二顺位的EB-5项目贷款1亿美元以及 绿地投资的6579.68万美元。其中EB-5项目贷款募集于2014年第三季度,由200名来自北京、上海、广州等城市的中国投资者出资作为LP(有限合伙人),贷款为期5年,预期仅有累计1%的利息。

  据时间财经不完全统计,绿地美国的EB-5融资规模约为10亿美元,洛杉矶大都会二期、三期以及纽约太平洋广场项目也使用了EB-5贷款,不过这些项目没有挂靠在美丽家园区域中心。

  同为出海房企,泛海集团的洛杉矶广场项目也募集了EB-5资金,万达集团在芝加哥万达one、万科及中科信达联合美国房企投建的曼哈顿“东53街100号”也都设有EB-5出资结构。

  东窗事发

  绿地洛杉矶大都会项目位于洛杉矶市中心,地处洛杉矶交通主干道100高速公路、Francisco大街和James.M Wood大道交汇处,紧邻洛杉矶市会议中心和湖人队的主场斯台普斯中心球馆。

  在EB-5资金的支持下,项目开工建设、公寓预售和酒店联营都进展顺利。绿地控股2017年半年报显示,洛杉矶大都会项目一期的酒店已经竣工,总投资额为17.08亿元,一期住宅在建,总投资额20.29亿元。而报告期内,一期和二期住宅总的已预售面积为34201.6平方米,剩余可售面积为141029平方米。一期酒店也于2017年3月开始交由洲际酒店管理集团合作经营。

  该项目中的EB-5投资移民申请于2016年2月获得美国移民局I-526批准,但2017年9月,等待排期、期待前往美国申领临时绿卡的中国投资者收到了坏消息。

  9月20日,美国证监会起诉该项目挂靠的美丽家园区域中心(Home Paradise regional center),理由是其实际控制人、华人夫妇Edward Chen和Jean Chen(下称“陈氏夫妇”)涉嫌通过虚设的EB-5项目,骗取投资者资金。

  时间财经从美国证监会网站查阅到的起诉书显示:截止2017年4月,陈氏夫妇控制的美丽家园区域中心通过其中方机构,从45个投资者处募集了超过2250万美元的资金,被告一共挪用了近1210万美元。目前,陈氏夫妇的资产被冻结,区域中心被证监会接管,处在被吊销的风险之中。

  事实上,EB-5移民项目诈骗案在美国已经屡见不鲜,诈骗多由非法移民中介以在美国注册的区域中心的名义发起,或虚设项目为客户骗取绿卡,或挪用资金中饱私囊。其中,涉案金额最大的一起诈骗案发生在2017年4月。

  2017年4月5日,因涉嫌EB-5项目诈骗,洛杉矶加州投资移民基金会被查封。

  据洛杉矶时报报道,今年4月5日,美国联邦调查局对加利福尼亚州圣盖博市希尔顿旅馆挂牌的加州投资移民基金会(CIIF)执行突击搜查,理由是:在这间租用的旅馆房间里,该基金涉嫌通过虚设的EB-5投资项目为投资人骗取美国绿卡,还涉嫌挪用投资款。

  11月27日,加州移民基金的实际控制人陈莹莹(Victoria Chan)对美国联邦当局的诈骗和洗钱指控认罪,承认滥用EB-5投资移民项目、诈骗外国投资人,涉案金额超过5000万美元。作为该案的主犯,现年35岁的陈莹莹最高可能被判45年刑期。但两名共犯——陈莹莹父亲陈达及其女友曾芳不在美国,未能到案接受指控。

  CNN援引美国检察官Sandra R. Brown的陈述:2008年以来,陈莹莹和父亲陈达及父亲的女友曾芳共谋,让数十名不该获得绿卡的外国人取得居留权,还不当使用客户资金为自己购买房产。

  广州市民范敏(应受访者要求化名)女士是“加州投资移民基金会诈骗案”的受害者。她告诉时间财经,2015年9月,她通过一家名为“大九洲”的移民中介参投了加州投资移民基金。

  “我当时给孩子咨询出国留学,广州大九洲签证留学服务中心推荐了加州移民基金这个EB5项目。”范女士最终与贵州大九洲出国咨询有限公司签署了合同。时间财经通过工商登记信息发现,广州大九洲和贵州大九州股东名单中都有一位“曾芳”。

  广州大九洲工商登记信息中的网站www.great-nation.com底部,至今仍有美国加州投资移民基金的链接,但点击进入后跳转至网络赌场。

  时间财经发现,除了上述两家移民中介公司,曾芳还在其他移民出国咨询公司担任股东或高管。其中,在深圳市金鑫鼎盛出入境咨询有限公司是法人,在四川省金鑫鼎盛出入境咨询服务有限公司是股东。

  时间财经无法确认,此曾芳与加州移民基金诈骗案的共犯曾芳为同一人。而两大九洲移民公司目前仍在进行移民中介服务。一位广州大九洲的工作人员通过电话和邮件,向时间财经提供了多款EB-5项目的产品介绍。

  时间财经联系到代理10位加州移民基金案涉案投资者诉讼的律师王婧。她透露:“被告陈莹莹等人被罚没的9处房产净值近2500万美元,这些房产将进行挂牌交易,款项由美国司法部收缴,涉案的投资人需要联系检察官索赔。”

  至于两名不在美国境内的共犯,王婧表示,美国无法强制要求他们接受指控,未经过审判也无法进行定罪。

  范敏告诉时间财经,50万美元的项目投入之外,她还向大九洲移民公司支付了发行费、律师费、中介费等合计近30万元人民币的中间费用。她正在与律师取得联系,考虑起诉并索赔。

  “就我所知,中美两国没有就加州投资移民基金一案进行联合调查。” 王婧说,“美国证监会对区域中心实行注册制,没有实时进行监管的条件,加州移民基金的问题是联邦调查局发现后进行调查和起诉的,而非证监会。区域中心是直接联系美国移民局与项目方、处理EB-5投资人资金移民申请的商业机构,许多投资者往往只是聚焦项目方、出资结构、投资回报,忽视了对区域中心的遴选。甚至有投资人误以为区域中心是联邦驻各州的办公机构。”

  加州移民基金诈骗案发后,美国证监会启动了对全国EB-5项目的巡查,美丽家园区域中心的诈骗案也因而东窗事发。

  中介方亨瑞出国多次通过邮件向中国投资人表示:绿地洛杉矶大都会公寓一期的EB-5资金没有被美丽家园区域中心的控制人挪用,资金处于安全状态。但这已经不足以取信于远隔重洋的投资人。

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